דירת מכירה פחות מ 3 שנים של בעלות. דירות לקנייה ומכירה. דירות למכירה

כידוע, הכנסות ממכירת דירות על ידי אנשים פיסיים במס הכנסה על יחידים - מס הכנסה על יחידים. כאשר קונים ומוכר על שטחה של הפדרציה הרוסיה, הוא נמצא בכל המקרים ישולמו מהתקציב הרוסי, גם אם העסקה התחייבה אזרחי מדינות אחרות.

התייחס היקף עסקאות משפטיות כך מגוונת רווי, שיכול להיות מתואר רב-נפח מרשים רק. במאמר זה אותו רודף מטרה הרבה יותר צרה: לחשוף כמה תכונות של אזרח מכירת דירות, אם הנכס נשאר ברשותם פחות משלוש שנים.

מנקודת מבט משפטית, תקופת הבעלות הביתה מראש לפני מכירת העיקרון בשל הערכה שונה של בסיס המס. כזה תקדים מיוחד לאותו החוק הרוסי. בארצות הברית, למשל, עסקה כזו אינה במס כלל (לא זה של הסיבות פרץ 2007, המשבר בנדל"ן?), מערב אירופה, להיפך, מציגה גישה נוקשה יותר. קוד המס הוא תביעתה. 17.1 אמנות. 217 פוטנציאלי פטורים ממס הכנסה הרוב המכריע של הרוסים - בעלי נכס אשר כל כך במשך שלוש שנים או יותר.

עם זאת, לפחות באורך הזהה של קוד מס בעלות (אמנות. 208 עמ '. 1, עמ'. 5) מובטחות מצב משפטי כאשר מכירת דירה כפופה למיסוי. פחות מ 3 שנים של בעלות כרוך שתי חלופות לקביעת סכום המס הכנסה (PIT), שניהם - בשיעור של 13% במכירת דירות, אשר ייחשב מאוחר. אגב, בצרפת המס קבל הרבה יותר קשה. יש, במכירת הדירות בשנה לאחר רכישתה ההכנסה האמורה לתקציב יסתכם שליש מערכו.

הסיבה הכלכלית לבידול

למה המדינה מדגימה גישה שונה מאוד בקביעת בסיס המס, לוקח את האתר כזה אינדיקטור שאינו כלכלי לכאורה כגון כהונתו? למה רשויות מס נלקחו כתקופת benchmark של שלוש שנים?

זה הרבה יותר רווחי עבור הבעלים של הדירה, אם כי לא היה מספיק, מחכה יותר משלוש שנים, ולאחר מכן ימכור לקנות אחד חדש, מה שמשאיר את כל הכסף לעצמו. אכן, "קלאסי" כי הבעלים עושה. אבל אחר חושב ספסר נדל"ן. לדידו, רכישה ומכירה של דירות - עסק. באמצעות קוד המס של המדינה הרוסית לא רק מגבילה את הרווחיות של ספקולציות כאלה, אבל גם לשמור על רקורד, ובמקביל למשוך תקציב כספים.

אפשרויות מס

"לטווח קצר" לבעלים יש זכות לבחור, הכדאית יותר בשבילו להתחייב במס על מס הכנסה (PIT) למכירת הדירה. פחות מ 3 שנים של בעלות - המונח המשפטי מגדיר שתי דרכים להגדיר את בסיס המס במצב הזה. כפי שכבר הוזכר, שיעור המס בשני המקרים הוא 13%.

האפשרות הראשונה תהיה חייב במס רווח נקי של הבעלים כהפרש בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה. לדוגמא, הבעלים קונים את הדירה עבור 1.4 מיליון $. לשפשף., ונמכרו תמורת 1.9 מיליון $. רוב. הרווח הנקי של הבעלים של 0.5 מיליון. לשפשף סיפק מכירה זו של הדירה. פחות מ 3 שנים של בעלות - נסיבה המפחיתה את הרווח בסך של מס (1900 - 1400) * 13% = 65 אלף רובל ..

בשנת ההתגלמות השנייה, אם הדירה חייבת בנכס ללא תשלום, בסיס המס הוא מחיר המכירה שלה ירד ב 1 מ'. רובל (אמנות. 220 פסקה. 1, עמ '. 1 של קוד המס). מכתב רוסית שירות המס הפדרלי № ED-4-3 / 13,578 מ 2013/07/25, את codifies ההליך לקביעת סכום ניכוי מבסיס המס מההכנסה נטו.

נניח כי התמורה ממכירת דירות הסתכמו 1.7 מיליון. רובל. הבעלים, שמכרו אותו, חייבים לשלם את סכום התקציב (1700 - 1000) * 13% = 91 אלף רובל ..

עוד ניכוי אפשרות מבסיס המס

במצבים שבהם בעל הבית השקיע תיקון מתקני שלה העולה על 1 מיליון. לשפשף., רכישה ומכירה של דירה עבורו עשויה להיות מלווה באמצעים אחרים של צמצום בסיס המס. על פי אמנות. 220 של קוד המס, הוא זכאי להפחית את כמות ההכנסות שהתקבלו על ההוצאות שהוצאו בפועל ותיעד.

מה גורם "אופטימיזציה מס" בלתי חוקית

למרבה הצער, זה קורה כי בעלי דירות קנוניה עם מתווכים קונים בכוונה לזלזל מחיר השוק שלהם, לעתים קרובות באופן בלתי חוקי "מטב" ניכויי המס. מה זה אומר עבור הדודג'רס? רשויות מס, לקבוע אם להערכה חסרה יש זכות לבית משפט על מנת לשבור את העסקה - כדי להחזיר לבעל הדירה. בנוסף, נוטריון נאות יש את הזכות לסרב לרשום חוזה מכירה.

Resident - שאינו תושב

שיעורי המס הנ"ל תקפים התושבים, כלומר, לאנשים שחיים על שטחה של רוסיה עבור 183 ימים בשנה. הרוב המוחלט ביניהם, מהווה את אזרחי רוסיה.

מצד השני, להחזיק ברכוש כמו דירות הם תושבי חוץ - זרים ואזרחים רוסים המתגוררים בעיקר בחו"ל. מבחינתם, מכירת דירות ממוסה בשיעור גבוה, יותר מכפליים גדול: 30%. ובשביל שאינם תושבים בתקופה של שלוש השנים את קוד המס אפילו אינו מוזכר. תגיד יותר, לא משנה כמה פעמים הם לא שייכים לבית: שלוש שנים או חמש עשר או עשרים שנה, שיעור המס נשארו ללא שינוי. נניח, הדירה נקנתה תמורת 5.0 מיליון. Rub., ואז מכר אותו תושב חוץ במשך 6,5 מיליון. רוב. במקרה זה, הסכום של מס הכנסה (PIT), אשר יש לשלם לתקציב של תושב חוץ, יהיה (6500 - 5000) * 30% = 450 אלף רובל ..

השעה של רכישת הבעלות

כפי שאנו רואים, לתקופה של החזקה נקבעת על ידי גודל של מס לתשלום כשיש דירה למכירה. פחות מ 3 שנים של בעלות אינן מוגדרות שלוש שנים קלנדריות, כמו גם 36 חודשים החל עם תאריך מוגדר. מה הנסיבות שקבעה זמן של רכישת זכויות קניין? במקרה שבו היא נרכשה באמצעות הפרטה, חתימת שטר מתנה, מכירה, סחר חליפין, דמי שכירות כפיצוי על הבית ההרוס, ברגע התרחשותם של הפניה של זכות זו הוא התאריך של תעודת רישום בעלות.

הנקודה המוצא לרכישת זכויותיו של מקבל הירושה היא מותו של המוריש. בעלי דיור שיתופי יכולים לקרוא לעצמו אמן זה רק ביום התשלום הסופי של היחידה.

לפיכך, מכירת הדירה כעסקה הוא תמיד בקנה אחד עם זמן התרחשות של בעלות.

הבהרה: זה לא רק על הדירה

By הדירות, על הטלת המס על הכנסה של יחידים, כאשר הם נמכרים השוו כמו קוטג'ים, בתים גן, וילות, מגרשים לבניה, חדרים בדירות, שהאחרון - רק שלם (מונח משפטי), כי הוא, שיש מספר, למשל: №1 דירה №7. מובן כי רכישה ומכירה של דירות - אמת מידה משפטית. כל שיעור מס הנדל"ן שלעיל ישים, שכבר הוזכר על ידינו.

אבל אם החדר אינו רשום, כל תחת מספר משלו, לא מן הנמנע כי, כמפורט להלן. לדוגמא, ב- 4 חדרים בדירה, כל אחד מהם יש בודדים. אחר כך הם מכרו את כל בחדריהם, כל כ 1.0 מיליון. רובל. רשות המסים עולה כי במצב כזה, הערך של כל הדירות מסוכמים כדי לקבוע את מחיר המכירה הכולל. במקרה זה, מכירת הדירות תהיה כפופה למס הכנסה אישית כדלקמן: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 אלף רובל .. המוכר כל ישלם מס הכנסה כמו ¼ מהסכום הכולל של שנצבר 390: 4 = 97,5 אלף רובל ..

מצא דירה לקנות - בעיה?

חיפוש "תקין" לקנות דירה - בעייתית. במבט הראשון, בשוק הדיור מלא הצעות מציעות מגוון. עם זאת, אם אתה באמת להתחיל לקרוא את האנשים, שנתן מסווגים, אז בקרוב מאוד תוכלו למצוא: הם לא ממהרים להתקשר למספר הבית, שבו נמצאת הדירה. משמעות הדבר היא כי יש לך שיחה שוטפת עם המתווכים בשוק הדיור, כלומר, עם מתווכים. קונה לעתים קרובות מעוניין מכר דירות מהבעלים. אבל האם זה מוצדק?

מצד אחד, כמובן, גם, כי שוק הדיור הוא מובנית, ויש אנשי מקצוע. זה יכול להגן לאנשים המבצעים את העסקה, מ תוכניות לא חוקיות שעלולות להוביל נסיגה נוספת שלה. כמובן, עבור אבטחה זה תצטרך לשלם למתווך - סוכנות הנדל"ן. הנה כמה מחירים לדוגמה עבור "שקט נפשי": ביקרנו את חוקיות העסקה - מ -10 אלף לשפשף;.. רישום של זכויות קניין לדיור - .. 15 אלף רובל, "מהסוהרים העסקה" - מ -20 אלף רובל .. ואכן, יש קצת תחושה שהאנשים יומי אינו משויכים הצד המשפטי של העסקה מתייחסים המתווכים.

חיפוש דירה עצמאי

עם זאת, קטגוריה ספציפית של אוריינות המשפטית של אזרחים עדיין נמשכת על ידי ההזדמנות כדי לחסוך כסף, מה שהופך את העסקה ללא שירותי מתווכים. דירות למכירה על ידי הבעלים של נדיר יותר על השוק, זה חייב להיות בקש. הדרך הקלה ביותר כדי למשוך תשומת לב רכישת דירות בשוק הראשוני, כי הוא, מן הקבלן. במקביל, כדי למנוע אי הבנות, אנחנו צריכים קודם לברר לרכוש מה בבעלות בכיתה בבנייה או הבית בנוי: VIP-, klassik- או במחלקת תיירים. זה יכול להיקבע על ידי שיטת משלוח (סוהר או תחת samootdelku), באזור של דירות בדיור מניות, לפי דומיננטיות של דירות רב בחדר בו. גלו מה מפתחי בוני דיור בעיר שלך. פנו אלינו בנוגע המוניטין שלהם "רקורד".

דירות למכירה על ידי הבעלים של שוק הדיור המשני, כפי שהזכרנו, הוא נדיר יותר. אבל חובבים למצוא זה לא להתייאש: לפני שתמצא מאה פעמים להיכנס ולעדכן את אתר המידע AVITO, לרוב על חיפוש לוקח כמה ימים, לקנות את העיתונים עם מודעות, "מתחת לקו" קורא את מספר מודעות וגם את הבעלים ...

עם זאת, לא את העובדה כי "המאתר של מוצלחים" קונים הביתה עם ריבית לא ישלם יותר מהנדרש בעליו מעל מחיר השוק של הסכום זה היה לוקח לו המתווך. אין זה סוד כי בעלי הדירות לעתים קרובות להעריך את מחירם. עם זאת, עבור מכירת "לקוחות אמיתיים" המשני של דירות - גם תעודה הטורקי.

אם החלטנו לקנות דירה בעיר "זרים", העם הזהיר בנסיבות אלה מעדיפים לפעול רק באמצעות מתווך, אך לא לבדך. תוך מזעור הסיכוי "הפתעות" אפשריות.

פעולה משפטית בעת רכישת דירה

העביר את הדגש לסקור את הפרטים של קוד המס, תוך לקיחה בחשבון את התושבות, שיעור מס concessional, נטו ממס על מכירת הדירה, על הפורמליים משפטיים גרידא של העסקה.

בואו נתחיל עם רכישת דירה, כי זה מוטב הצעד הראשון. מצדו כולל בלוק פעולה שלוש.

בתחילה, הקונה בודק את המסמכים ואת המוכר יחתום על החוזה הראשוני.

ואז (אם ההעסקה מתבצעת בשוק המשני) חתם על חוזה של ניכור. במקרה שבו התהליך של רכישת דירה בבניין חדש (השוק הראשוני) בכפוף לחתימה על דו"ח קבלה (אולי במקום - הסכם מקדם, אשר מסדירה את הפקדת ההשקעה, בנייה משותפת, בנייה על בסיס נתח).

השלב האחרון - רישום המדינה של העסקה. זה חיוני עבור הקונה בזהירות לבצע את כל הפעולות הבאות. עם תשומת לב מיוחדת ראוי מקרים כאשר עשו מכירה דחופה של דירות.

סימנים של הונאה

זייפנים בדרך כלל מנסים להפוך את התהליך של מכירת לשווא, מנסה להסתיר פרטים חשובים. אם אירועים אלה מתחילים להתרחש, ואת המוכר מנסה להאיץ בך, אל תהססו להפסיק את שיתוף הפעולה בחריפות ואומר לו: "להתראות" - הוא יגן עליך מפני עלויות.

כפי שאתם יודעים, כסף אוהב שקט. קרא בעיון את חוזה המכירה המקורי, נוטריון רשום. גם אם מנכים טיוטת האמנה שלה בעבר מדגם רכישה ומכירה של הדירה. להיות ערניים - במיוחד ביחס לטקסט הסופי מודפס על ידי נוטריון.

הסכם ראשוני

בשלב הראשון, הקונה מציין את המחיר בהתחלה, ולאחר מכן בוחן את השלמות של חבילת מכירות של מסמכים. קונה צריך הוגש ביקורת tehharakteristiku (טופס №7), רישום של דיירים בדירה, מסמך המקנה זכות בעלות אליו (חוזה מכר, הפרטה, תרומות).

בפירוט, את החבילה של מסמכים לרכישה להסתיים עד המסמכים הבאים:

- הצהרה על מצב הרישום של דירות;

- חוזה המכר (בשביל זה נקבע על ידי תזמון מכירת דירה);

- מתעד BTI - הַנהָרָה וכן תוכנית השלבים של הדירה;

- עותק של מסמך הדרכון של המבקש;

- קבלת תשלום.

בואו נתחיל מן השוק המשני. אנחנו צריכים לשים לב במיוחד לאפשרות בעתיד של מצבים בעייתיים שונים. זה מתייחס ההבהרה הבאה של נסיבות:

- האם למכור את הנכס במעצר;

- האם כל היורשים של נלקח מראש יהיה - עבור הסכמתו למכירה;

- האם לא הפר את זכויות הנפשות המתגוררות בדירה.

בשוק הראשוני של יזם נדל"ן שביצעה את המכירה של הדירה. אילו מסמכים נדרשים במקרה זה? שימו לב ללוח הזמנים הבנייה, כאשר הדירה המועד המתוכנן בפעולה. במקביל צריך להיות שום הבדל משמעותי עם מידת המוכנות של האובייקט למסירה. פנה אלינו בנוגע המוניטין העסקי של בונת הארגון, הוא שם "על המצפון שלה" ממושך. בהמשך מסמכים המבוקרים מראים:

- רישום המדינה החכירה של הקרקע בבניין (ואולי שהבעלות עליה);

- היזם זכות לבנות;

- הסכם על גיוס, חוזה ההשקעה;

- התוכנית של דירות.

עבור הבנה טובה יותר עם המוכר, רצוי לקבל ממנו פרטים ליצירת קשר אמינים (כלומר באינטרנט), כמו גם בעל פי משא ומתן איתו תאריכים מהוססים של דירות למכירה, בהתחשב בביצועים החפוזים, איכות של כל שלביה.

חוזה ניכור או מעשה של קבלה והעברה כמו השלב השני של רכישת דירה

רק לאחר מבחן איכותי ראשוני ניתן לקחת בשלב השני של הרכישה: החתימה על חוזה הרכישה. זה לא משנה אם בהווה הנוטריון על חתימת ההסכם, אולם, בהכרח דורש אקט של קבלה והעברה או ניכור של החוזה, שנחתם בשלב הראשון.

אנו מפנים את תשומת הלב לכל פרט טכני: חוזה הניכור מציין את מחיר המכירה של דירה, הוא - רכיב לחישוב בסיס המס - מס ההכנסה האישי על מכירת הדירה.

מועד ההעברה בפועל של הדירה - חוזית בטבע, זה יכול (בהסכמת המוכר והקונה) להיבחר לחילופין:

- כמו הרגע חתימת חוזה המכר;

- בקורלציה עם רישום המדינה;

- רכישת תעודת התואר לדירה.

מסקנה

ניתוח שוק הדיור רוסית מגלה כמה מגמות חיוביות. זה ציין ומוכרים המודיעין שלו, בפרט פרופסור באוניברסיטה. פלחאנוב גנאדי Moiseevich סטרניק. ראשית, התוצאות המוחשיות מדיניות מדינת פיקוח על מחירים.

בטווח הארוך, יש התייצבות הדרגתית של מחירים עם אורינטציה לרמה של ערב המשבר, באמת תעלה-מוצדקת. בקיצור קיימת נטייה לקיפאון (כלומר תנודות במחיר סביב הממוצע של +/- 2.5%). בדבר הערכת הדירות משפיע על שער חליפין יציב: כבר מכיר, כי המחירים שלהם היו "רובל". במידה רבה מפעיל את המשכנתא בשוק הדיור. לדוגמה, בשנת 2012 האוכלוסייה של הלוואות משכנתא שווה יותר 1.0 טריליון. לשפשף.

עם זאת, מלבד זה בהחלט מומנטום חיובי לקראת הבטיחות של שוק הנדל"ן, יש לציין את הסיכונים הכרוכים ברכישת דירות ללא מתווכים. לעתים קרובות, שאינם אנשי מקצוע לא יודעים את הניואנסים של רכישה מסוימת ומכירה של הדירה. על אוצר המילים של מומחים עסקאות כאלה מכונים "פגיע". לאור החשיבות הקריטית של עמידת ההיבטים המשפטיים של קנייה ומכירה מומלץ מאוד ליצור קשר עם מומחה הנדל"ן. בין אם זה מוכר דירה, פחות מ 3 שנים של שומרים בנכס, כל רכישה אחרת ומכירה של דיור, מומחי תשלום אכפת יעבדו על כמה סדרי הגודל פחות מאשר הסיכון של אובדן ישיר.