גישת העלות: המהות ואת המאפיינים העיקריים

השיטה העיקרית של קביעת שווי השוק של הנדל"ן, מכונות וציוד היא גישת עלות, אשר מבוססת על העיקרון של החלפה. לדבריו, האדם משלם מחירים סבירים עבור האובייקט, אם הוא גבוה יותר ממה שאתה יכול לשלם עבור אותו באותו השירות והאיכות.

כאשר הוא ההערכה של הנכס, לקחת בחשבון את הגישות המאפשרות לשקף הערך שלו בצורה המדויקת ביותר. זה יקר הוא העניין העיקרי. מובן כי הערך של האובייקט במקרה זה מורכב ממחיר השוק של הקרקע ואת עלויות כי נדרשים לשחזר, למשל, את המבנה בצורתו הנוכחית.

גישת עלות הערכת הנדל"ן מתבצעת בכמה שלבים:

1. לקבוע את מחיר הקרקע, המהווה את רוב השימוש הנכון שלה.

2. חשב את הסכום שאתה רוצה להוציא על בניית מתקן דומה.

3. לקבוע את כמות ההכנסות שהתקבלו על ידי יזם.

4. לנכות פחת פיזי, פונקציונלי וחיצוני.

5. הלד החישוב הסופי של ערך הקרקע והבנייה של הבניין, אשר צריך לקחת בחשבון את ההתאמה ללבוש.

גישת העלות, בינתיים, יש חסרונות בשימוש. העיקרית שבהן היא כי אתה צריך להשקיע הרבה זמן כדי לקבוע את הערך המדויק של הבניין. אז, כאשר ההתאוששות מתבצעת של בניין ישן, כדי לקבוע את העלויות מדויקות של הקמתה מחדש שלה ואת ההידרדרות לכאורה היא כמעט בלתי אפשרית. לגבי בניינים סטנדרטיים, אז הגישה הזו היא הטובה ביותר להערכתם, כי זה קל מאוד לשימוש. במצבים מסוימים, הוא האפשרות היחידה, למשל, בהערכת מבנים המיוחדים (בתי ספר, תחנות רכבת, תחנות כוח) או את ערך הביטוח.

גישת העלות קרובות משמשת כאשר ערכו הערכת רכוש קבועה, בנייה או ניתוח של השימוש היעיל ביותר של קרקע.

לגבי העלות ליישוב הבנייה, הם מתבצעים באמצעות ארבע שיטות בסיסיות: המדד, היחידה ההשוואתית, פירוק למרכיבים ואת הסקר כמוני.

אז, בסקר האחרון הוא להכין אומדנים עבור העלויות הישירות החלימו על כל סוגי עבודה, חומרים, מיכון, כלי עזר וכן הלאה. עלויות אלה גם מתווספות הרווח של המשקיע תקורה. שיטה זו נחשבת המדויקת ביותר אלא גם את הזמן הרב ביותר לשימוש, מכיוון שהיא דורשת ידע של שמאי בתחום הבנייה והכנת הערכות.

הגישה העלות גם משתמשת בשיטה של פירוק למרכיביו בשמאות מקרקעין, אשר הוא קצת דומה כמותית, אבל זה לא כמו זמן רב. העובדה שהוא אינו משתמש במחירי הפרט מצטבר של כל אלמנטים עיצוביים.

באשר לשיטת ההשוואה היחידה, השימוש בו הוא מוצדק להשוואות סוג. אז, על מנת להעריך אובייקט, בחר אותה עם טכנולוגיה וביצועים דומים. הבחירה מתבצעת על ידי מדריכים מיוחדים. השיטה היא הקלה ביותר, ולכן יש יישום רחב מאוד.

שיטת המדד היא כי ערך בספרים מוכפלים מדדים הספציפיים, אשר אושרו על ידי סטנדרטי מדינה. הוא האמין כי שיטה כזו יש את התואר הנמוך ביותר של דיוק.

גישת העלות ניתן להשתמש בהערכת כל הנדל"ן, אך לא בהכרח את השימוש בו הוא מוצדק. העובדה חפץ להיפרע, הוא משמש לעתים רחוקות מאוד, אך השימוש בו בהערכה של השטח הבנוי הוא פשוט לא נכון.