גישת הכנסת הערכת הנדל"ן ועסקים. היישום של גישת ההכנסה

גישת ההכנסה היא מין שילוב של שיטות הערכה בערכי רכוש, רכוש של הארגון, העסק עצמו, שבו עלות הקביעה נעשית על ידי המרה של ההטבות הכלכליות שצפויות בעתיד. את היסודות התיאורטיים של הגישה הזו הוא די משכנע. ערך ההשקעה הוא שווי הטבות עתידיות כרגע, המהוונים בשיעור תשואה, אשר הוא השתקפות של הסיכון של השקעות.

זה סביר ומתאים לכל המשמשים לייצור ומכירה של רכוש של עסקים קיימים אובייקט, כמו גם את עסקיו ובלבד לייצר תשואות חיוביות. סדר הגודל של הסיכונים של השקעה בעסק מודגם על ידי מוערך שיעור ההיוון. בתפקיד זה במונחים כלכליים, וכעת עומד שיעור התשואה הנדרש על ידי המשקיעים על ההון שהושקע לרמה הדומה של חפצי השקעה בסיכון, או שזה הוא שיעור התשואה על השקעה אלטרנטיבית עם סיכון דומה בעת ההערכה.

תכונות

היישום של גישת ההכנסה בפועל הוא בהחלט משימה קשה, שכן יש צורך להעריך כל מכריע של העלות - שיעור התשואה ורווח. בבואו לבחון חברות באמצעות טכניקות אלה, אתה צריך להיות בטוח כדי לבצע ניתוח מעמיק של כל האלמנטים המרכזיים, כולל את עלות המחזור של החברה, אשר יש השפעה ישירה על רווחים, עלויות וסיכונים שנוצרים על ידי כל חבר פרט.

גישת ההכנסה להעריך עסק משמשת לעתים קרובות למדי. לדוגמא, במקרה של השתלטות או מיזוג, אז שיטה זו משמשת לעתים תכופות יותר של עלות או שוק. קונה הון Attachment עשוי כעת עם הציפייה כי תזרימי המזומנים נטו להתקבל בעתיד, אשר לא יכול להיחשב מובטחת, כפי שהם מאופיינים סיכונים מסוימים. גישת ההכנסה להעריך הגורמים העיקריים הללו של ערך זה, עבור השימוש בגישה מבוסס שוק בדרך כלל דורשת מכפיל רווח, או כמה בכפולות הכנסה דומות אחרות לתקופת רטרוספקטיבי, מבלי לקחת בחשבון את העתיד.

עבור כפולות בשוק תכונות אופייניות כגון חוסר ביטחון, ואת אי מתן אותו הטיפול שניתן להשיג בתנאים של בגישת ההכנסה לתחזית רווחים בעתיד ושיעורי היוון. לדוגמה, היחס בין "מחיר-רווח", אשר משמש במשך שנה, אינו מאפשר לשקף את השינויים הצפויים כראוי בשנים הבאות. פרופר שימוש במקדמים מספק הזדמנות להפגין את ההעדפות הכלליות של משקיעים, הם לעתים קרובות לצטט ספקים או מקורות בתעשייה.

השימוש

בשינה לצרכי הניתוח והגנה, וכן מידע הנוגע לתקציב של החברה, אשר מאלץ לבצע שינויים והתפתחות ההשפעה הפיננסית של התכנית נוצרה, תחזיות ומשפטים בסיסיים. גישת הכנסת הערכת עסק מאפשרת לך למדוד את כל ההנחות הנוגעות אם ישנם יתרונות מסוימים של הקליטה כתוצאת צמיחה בהכנסות, להפחית עלויות, לשפר תהליכים או להפחית עלויות-כובעים קטנים. בגישה זו ניתן למדוד ולדון הכל. בנוסף, ניתן להשתמש בו כדי לקבוע את מועד תחילת היתרונות הצפויים, וכן להדגים את התהליך של הפחתת העלות של העסק עד כדי כך, כפי שיש תנועה של ההטבות בעתיד רחוק יותר.

באמצעות גישת ההכנסה מספק עבור שניהם קונים ומוכרים את ההזדמנות כדי לקבוע את שווי השוק ההוגן של העסק, כמו גם ערך השקעתה עבור אחד או יותר קונים אסטרטגיים. אם ההבדל הזה מוצג בצורה ברורה מספיק, קונים ומוכרים יכולים לזהות בקלות את היתרונות מן הסינרגיה ולקחת פתרונות אינפורמטיבי.

בעת השימוש בגישת ההכנסה להעריך עסק, אתה חייב לזכור כי העלות המחושבת מורכבת מהעלות של כל הנכס המשמש במהלך פעולה ישירה. במסגרת הגישה, ישנם מספר שיטות להעריך, הם היותר מעניינים. בפרט, שיטות אלה הן הגישה הכנסה החלים: היוון תזרים מזומנים מהוון. אתה יכול להציג אותם בפירוט רב יותר.

שיטות

באמצעות שיטת היוון תזרימי המזומנים לפי שווי חברה בסך הכל מתגלה, תלוי תזרימי מזומנים פוטנציאל נכס של הארגון. תזרים המזומנים העסק או הארגון בכללותו - ההבדל בין כל תנועות פנימה והחוצה של קרנות בתקופת החיוב. בדרך כלל בשימוש לתקופת החישוב של שנה אחת. הטכניקה היא להמיר את רמת נציג התזרים הצפוי של כסף בערך הנוכחי על ידי חלוקת סכום הזרימה כולו שיעור ההיוון אמץ. במקרה זה, זרם ההכנסות המתאים, עם התאמות מסוימות.

כדי להשתמש בשיטה הקונבנציונאלית המשמשת לחישוב תזרימי המזומנים בנוסף לרווח הנקי (מחושב לאחר מס) הוצאות שלא במזומן כדי לקבוע את הערך המוחלט של תזרים מזומנים עבור היוון. שיטת חישוב זו יכולה להיחשב יותר פשוטה בהשוואת חישוב תזרים מזומנים חופשי, אשר נרשמים כהשקעה בהון הנדרש בנוסף והצורך ומילוי הון, הוא סחיר.

היוון תזרימי המזומנים

שיטה זו בעצם מבוססת רק על תזרים מזומנים צפוי, אשר מופקים על ידי הארגון עצמו. ההבדל מאפיין הבינה מורכבת בעובדת העלות הנדרשת לצורך חישוב ציון קביעת תזרים מזומנים ברמת נציג. שיטה זו במדינות מפותחות הייתה בשימוש נרחב ביותר בשל העובדה כי ניתן להשתמש בו כדי להסביר את כל הסיכויים. תזרים מזומנים הוא בדרך כלל שווה לסכום של הכנסה נטו ופחת, ובלבד רווח החיסור של השקעות והוצאות הון והון חוזרים נטו.

התנאים הבאים לשימוש בשיטה היוון תזרימי מזומנים:

• יש סיבה להאמין כי תזרימי מזומנים עתידיים יהיו רמות שונות של זרם, כלומר, אנחנו מדברים על פיתוח עסק;
• היקף קיים הערכה אמתית של תזרימי מזומנים עתידיים באמצעות עסק או הנדל"ן מסחרי;
• המטרה היא לבנות צעד מלא או חלקי;
• Enterprise היא ערך מסחרי מרכזי לשימוש מעורב.

גישת ההכנסה בהערכת שווי הרכוש לפי שיטת היוון תזרים המזומנים הוא הטוב ביותר, אבל השימוש בו הוא מאוד מייגע. ישנן הערכות כי ללא יישום של שיטה זו כדי לייצר בלתי אפשרי. אלה כוללים את הפיתוח של פרויקט השקעה עם הערכה הבאה שלה.

יתרונות השיטה של היוון

אם אתה מתרגל את הגישה הכנסה הערכת נדל"ן או עסקים אמיתיים באמצעות היוון בשיטה, אפשר לזהות כמה מן היתרונות העיקריים. קודם כל אנחנו מדברים על מה הרווחים העתידיים של העסק לקחת בחשבון ישירות הוצאות התפעול הצפויות רק לייצור מוצרים עם המכירה הבאה שלה, והשקעות עתידיות הקשורות התחזוקה והרחבת יכולות ייצור ומסחר, משתקף לרווח הצפוי רק בעקיפין באמצעות הנוכחי שלהם פחת.

נקודות חשובות

הערכת גישת ההכנסה עם חוסר רווח או הפסד כאינדיקציה חישוב ההשקעה מבוצעת לאחר תיקנון העובדה רווח הוא אינדיקטור של הדיווח החשבונאי, כך חשוף למניפולציות משמעותיות במהלך המבצע.

השיטה היוון תזרימי מזומנים מורכב משלוש קבוצות של דגמים:

• דיבידנדים מוזלים;
• הכנסה;
• היוון תזרימי מזומנים.

אם מתורגל גישה מסחרית בהתאם לתעודת הנחת דיבידנד המודל כתזרים, להחיל את התשלומים עבור מניות. למרות העובדה כי המודל הוא נפוץ באופן משמעותי בפועל בינלאומי לזיהוי והערכת שווי נכסים של העסק, יש לו הרבה חסרונות. במודלים ללא תואר חשבונאות עודפים. יש הבדל במדיניות הדיבידנד, לא רק חברות בודדות, אלא גם עבור כל המדינה. שיטה זו לא ניתן להשתמש ב המפעלים שאינם רווחים. דגם זה מתאים במיוחד עבור החישוב של שווי מניות המיעוט.

דגם הכנסה שיורית

גישת ההכנסה להערכה ידי גישת מודל שיורית מניחה כי כמדד תזרים מזומנים בשווי של הכנסה ישמש, כלומר ההבדל בין רווח על הגודל של הרווח, אשר נחזה על ידי בעלי מניות בעת רכישת החברה או מניותיה. אם ערך העסק חושב על בסיס ההנחות מתאימות למודל, זה יהיה שווה לסכום של הערך בספרים עם הערך הנוכחי של סכום ההכנסה הצפוי הנותרים אחרי זה. מודל זה מראה על רגישות משמעותית את איכות הנתונים אשר מוצגים בדוחות הכספיים. לקבלת תנאים רוסים הלימות המידע כאמור כפופות ספק משמעותי.

יתרונות עבור בעלי המניות

מטבע הדברים, בעלי המניות או בעלי המניות של החברה, אשר יש היסטוריה מסוימת, כמו גם תשלומי דיבידנד לעובדות, יכול לנצל את מודל היוון לחשב את העלות של חברה משלו. המצב הוא כי בעלי המניות ארגונים במגזר זה לעיתים רחוקות מיעוט, כך עבורם את הדרך המתאימה ביותר היא להשתמש בגישה הכנסה הערכת הנדל"ן והמודל העסקי על ידי היוון תזרימי המזומנים החופשי. במערכת זו את המפתח זמין עם שיעורי הנחה במזומן או התשואה הצפויה על השקעה. הבעיה הגדולה ביותר עם המודל הזה היא הדיוק של תזרים מזומנים חופשיים תחזית, כמו גם הגדרה נאותה של ריבית ההיוון.

אם אנחנו מיישמים את גישת ההכנסה, שהגדרתה ניתנה לעיל, תוך שימוש בשיטת היוון תזרימי מזומנים כפי ההכנסות הצפויים מהעסק, לקחת בחשבון את תזרים כספי מוקרן, אשר ניתן מהמחזור לאחר השקעה חוזרת נדרש מהרווחים במזומן. כאינדיקאטור תזרימי המזומנים אינם תלויים במערכת החשבונאות שיושמו בארגון, ועל מדיניות הפחת שלה. במקרה זה, כדי להיות בטוח לקחת בחשבון כל תזרימי המזומנים - תזרים פנימה והחוצה. הערכת חוש פיננסים הנחה במזומן היא כזה כי כתוצאה של תהליכים אלה היא ההפחתה שלהם על הסכום היה אמור להיות זמינים למשקיע בעת קבלת תזרים המזומנים, בתנאי שהוא לשים את הכסף שלהם לא בעסק עכשיו, ובאיזה -מה נכס להשקעה אחרת בעלי אופי ציבורי, למשל, ביטחון נזיל או פיקדון בבנק.

טכניקות נוספות

גישת ההכנסה, דוגמא אשר תוארה קודם לכן, בשימוש לאחרונה פחות ופחות, ועכשיו הפכה את השיטה הנפוצה ביותר של הערכה. הוא משמש עבור הערכת נכסים שונים, ומשמש כבסיס הרעיון שלו כי כל נכס מפריד בין המאפיינים העיקריים של האופציות יותרה להעריך זה כאופציה. כרגע, דחיית גישת ההכנסה הוא לרוב מתבצעת לטובת מודל תמחור האופציות (בהתאמה, בלק אנד שולס).

מערכת כזו, זה נמצא בשימוש, מאפשרת הערכת השווי הכולל של הון עצמי של החברה או עסק במקרה שבו היא עובדת עם הפסדים גדולים. מודל זה נועד להסביר עוד למה את עלות ההון העצמי של העסק הוא לא אפס, גם אם הפחתה בעלות העסק מתחת לגודל הנומינלי של החוב. אפילו עם כזה יתרון, אפשר לציין כי מודל בלק אנד שולס להערכת השווי של חברות רוסיות כרגע יש יותר תיאורטי. הבעיה העיקרית, בשל איזה דגם זה לא יכול להיות מיושם על עסקים מקומיים - זה בהעדר ראיות מסוימות עבור הפרמטרים במודל, אשר יש צורך דחוף.

ממצאים

גישת ההכנסה בהערכת שווי עסקים ונדל"ן החל לשמש בתדירות נמוכה הרבה יותר, וזה קורה מסיבות רבות. בפרט, זה נוגע ליקויים שבגינם יש קשיים בשימוש שלה בשוק הצרכני. קודם כל יש לציין עד כמה קשה לבצע תחזיות של העלות העתידית של שירותים ומוצרים, וחומרי גלם, כמו גם שאר האינדיקטורים הקלט המורכבים. במקרה זה, אנחנו יכולים לדבר על כמה הערכות מומחה סובייקטיבי. בנוסף, הבעיה היא שהמידע גילוי פשיעה נמוך למפעלים רוסיים, ובגלל זה הוא קריטי החישוב הנכון ואת מודל בלאק אנד שולס. זה בעיקר בגלל תרבות ארגונית נמוכה של חברות.

המספר העצום של מניות, לרבות חבילות בהווה גדולות, מרכזים בידיהם של המעגל הקטן של אנשים, ואילו חלקם של בעלי מניות מיעוט ובעלי נכסים קטנים, שחלקם הוא נמוך מאוד, בהון המניות הם זניחים. מתברר כי חברות רבות הם פשוט לא מעוניינים לחשוף כל מידע. לכן הרבה יותר מסובך חישוב של גישת ההכנסה לגבי רוב התעשיות ועסקים ברוסיה. בתנאים אחרים, זה עובד היטב, המציג את כל היתרונות והאמינים שלה.