הערכת Cadastral של מגרשים: הליך, שיטות ותוצאות

החיים של אנשים קשורים לארץ. עסקאות שונות ניתן לבצע עם זה. לעתים קרובות נדרש לדעת את הרווחיות והתועלת. זו הסיבה הערכה Cadastral של מגרשים הקרקע מתבצעת . הנוהל נעשה על פי הכללים המקובלים. העלילה של המספר cadastral ניתן למצוא כדי לבקש את המידע הדרוש.

על האירוע

הערכה cadastral של מגרשים הקרקע הוא ניתוח כלכלי מוחל של היצע וביקוש לשימוש וקביעת המחיר המדויק של מגרשים. כל אפשרויות ההערכה, כולל cadastral, נדרשים כדי לבסס את הביטוי המוניטרי של מחיר הקרקע.

הערכת הקאדסטרל של הקרקע שונה מהיתרה על ידי מה שנחשב לאינדיקטור המרכזי למיסוי ומתבצע בשיטת מסה. כתוצאה מכך, השטח מחולק לחלקים, המחיר, הערך cadastral ואת שווי השוק נקבעים, אשר נחשב מתאים למכירה בתנאי השוק.

עקרונות ההערכה נקבעים על פי דין. על בסיסם נקבע שווי קרקעות שונות. הנורמות של הליך זה נקבעו בסעיף 66 של RF LC.

בשביל מה?

הערכה Cadastral של מגרשים הקרקע מתבצעת עבור:

• אפשרות לרישום תרומות, דמי שכירות, עסקאות מכירה;
• קבלת הלוואות בהן תועמד הקרקע;
• במקרה של סכסוכי רכוש;
• אוסף מסמכים על-ידי שוטרים;
• הפרטה;
• ביטוח;
• שווי השקעות;
• משיכת בעלי המניות;
• הערכה ארגונית;
• שימוש באובייקט כהון מורשה;
• הערכת נזק;
• גיבוש מיסוי.

עבור פעילויות אלה, זה הכרחי. ההערכה cadastral הקרקע בכל המקרים הוא סטנדרטי.

תכונות של הערכה

לכדור הארץ יש תכונות המשפיעות על תוצאות ההערכה:

• הם לא יהיו תוצאה של עבודה;
• מוגבלים בחלל;
• לא ניתן להחליף באמצעים אחרים;
• יש מקום קבוע;
• אם נעשה שימוש נכון, לא להיות שמיש;
• יש איכות שונה בתחומים שונים;
• יש מאפיינים שימושיים שלהם;
• יש את רכוש הפוריות;
• נחשבים לתמיכה מרחבית בתחומים שונים של פעילות.

למושגים של "אדמה" ו"ארץ "יש כמה הבדלים. כדור הארץ נקרא שטח שלא פותח ואין לו שיפורים. אתר הוא שטח שבו נעשו שיפורים למטרה מסוימת.

סוגי שיפורים

השינויים יכולים להיות:

1. חיצוני (הקמת תקשורת, כבישים, רחובות).
2. פנימי (גינון, תכנון, עבודות בנייה).

הערכה משמשת לכל סוגי הקרקע. נכס סטנדרטי כולל קרקע ומבנים. הערכה Cadastral של מגרשים הקרקע מתבצעת עבור כל אובייקט. האירוע נערך לעתים קרובות לא עם רכוש, אבל עם מושכר רכוש. אז זכויות החכירה מוערכים.

המוני ורווק

בתרגול עולמי קיימות שתי אפשרויות להערכה:

1. המסה. משמש עבור מספר אתרים באזור גדול.
2. יחיד. היא מיושמת באופן שיטתי. ההליך דורש ניתוח מעמיק של השוק הקיים.

ניתוח יעילות מקסימלית

במהלך הבדיקה, יש צורך להקים שיטה יעילה של שימושי קרקע. לשם כך, גורמים רבים נלקחים בחשבון:

• מיקום;
• מצב שוק;
• הוצאות מימון;
• מאפיינים פיזיים ואפשרות ביצוע שיפורים;
• הכדאיות הפיזית של הפרויקט;
• היתכנות טכנולוגית;
• התאמה של מטרה ושימוש;
• קביעת רווחיות.

המדינה cadastral הערכת הקרקע יכול להתבצע בדרכים שונות. לכל אחד מהם יש מאפיינים משלו.

שיטה נורמטיבית

מגדיר את העלות הנורמטיבית של האתר. הוא משמש כאשר:

• העברה לבעלות או לפדיון;
• מתנה או רישום בתור ירושה;
• תפיסת המדינה;
• קבלת הלוואה.
• הקמת עלות משותפת.

כאשר הערכת המדינה cadastral של אובייקט המורכב קרקע עם הזכות לבעלות על חכירה מתבצע, העלות נקבעת על בסיס העלויות שנקבעו עם הנסיגה שלה לבנייה.

שיטת השוואה של המכירות

היא נחשבת לשיטה יעילה ונוחה. כדי לקבוע את מחיר הקרקע, אתה צריך להעריך את המיקום של השוק. אם שמאי אין דוגמאות של עסקאות, הביקוש הנוכחי צריך להילקח בחשבון.

נלקחים בחשבון:

• זכויות קניין;
• מצב שוק;
• תנאי מכירה;
• תנאי המימון;
• מיקום המתקן;
• נוכחות מבנים הנדסיים;
• מאפיינים פיזיים;
• יעוד;
• שירותים ציבוריים;
• אפשרויות לשימוש יעיל;
• מצב כלכלי.

גישה זו מספקת הזדמנות להשיג תוצאות מדויקות.

שיטת היוון של קרקע להשכרה

בשיטה זו, תוכל לעבד מידע על מחירי השכירות על הקרקע ולהגדיר את מחיריהם כהכנסות שכירות. האגרה מהוונת בצורה של הכנסה קבועה. האינדיקטורים של הפרוצדורה נקבעים בהתבסס על עלויות מכירה וחכירה. יש נוסחה לפיה מחיר הקרקע הוא פגש. התוצאה שווה לסכום ההכנסות מהשכר חלקי מחוון ההיוון. השיעור האחרון מחושב על ידי חלוקת סכומי מחיר השכירות של מגרשים דומים לפי מחירם.

דמי השכירות נקבעים על ידי:

• מיקום האתר;
• טופס;
• גודל;
• נוכחות מבנים הנדסיים;
• תקשורת תחבורה;
• סוג השימוש בקרקע.

ברוסיה מושכרים קרקעות מהמדינה או מהעירייה. התעריף נקבע במחיר הנורמטיבי, שאינו תמיד שווה למחיר השוק.

שיטת ההפצה

המטרה של הערכה cadastral מנותח בעזרת היחס בין העלות של העלילה ומבנים. השיטה מתאימה יותר למבנים חדשים, אשר חייבים לענות על השימוש הטוב ביותר של הקרקע. השטח תחת חפצים ישנים יהיה חלק גדול במחיר של האובייקט לעומת הבניין.

עבור שיטה זו, אתה צריך לקבל מידע על הקשר בין מחיר של מבנים וקרקעות מסוג מסוים. תוצאות האירוע יהיו אינדיקטיביות, לא מהימנות.

שיטת הבחירה

עלות האתר בו נמצאים המבנים נקבעת, ואם קיים מידע בדבר סכומי העסקאות עם מקרקעין דומים. עם אפשרות זו יש צורך לבצע את ההליך ברצף שנקבע:

• מרכיבים השוואתיים של עצמים נקבעים;
• נקבעו הבדלים בין השטח המוערך;
• ההתאמה מבוצעת;
• שווי השוק מאושר;
• מחיר השיפורים נקבע;
• שווי הקרקע נקבע.

אפשרות זו מתאימה לקרקעות בהן יש מבנים קטנים. הוא משמש בהעדר פעילות רגילה בשוק.

שיטת האיזון

יש הערכה של הקרקע, אשר אמור להיות משופר על ידי מבנים למטרות רווח. אנחנו עובדים על השלבים הבאים:

• ההכנסה מן האובייקט הוקמה;
• ההכנסה מבניינים נקבעת;
• ההכנסות מהוונות.

שיטת Stakeout

שירות הפדרלי הפדראלי כולל מידע על קרקעות. עבור האמידה, ניתן להשתמש בשיטת חלוקת הקרקע לחלקות. הוא מתבצע ברצף הבא:

• לקבוע את מספר וגודל של אתרים;
• העלות נקבעת;
• העלויות מחושבות;
• הרווח הנקי נקבע;
• שיעור ההיוון נקבע, שבו ישתקפו הסיכונים.

עבור הפיתוח של הקרקע ידרוש את עלויות ניקוי השטח, תכנון חלוקה למגרשים, הקמת מערכת הנדסה, כבישים, משכורות לעובדים, ביטוח, פרסום.

נוהל

עבודה זו יכולה להתבצע על ידי מוסדות הערכה. ניתן לחלק את הנוהל לשלבים הבאים:

1. החוזה הוא רשמי. כדי לקמפל את זה, אתה צריך לדעת את מטרת העבודה, את הסטנדרטים, את הקטגוריה של הקרקע, סוג של שימוש, את האפשרות של בעלות, מגבלות, מידע מן קדסטר, נוכחות של מבנים.
2. תאריך ביצוע העבודה מוקצה.
3. המידע נאסף ונותח: מסמכים, מאפיינים, תיאור, תכונות של הקרקע.
4. אינדיקטורים כלכליים נלקחים בחשבון.
5. בדיקה מאורגנת של החפץ והטריטוריה.
6. התיעוד מוכן.
7. ניתוח שוק הנדל"ן מתבצע.
8. נקבעה אפשרות הערכה.
9. התוצאות הן עקביות.
10. דוח נערך.

הסוכנות הפדראלית קדסטר מכיל מידע על נדל"ן, כולל קרקע. בעת ביצוע עסקאות שונות, יש צורך בבקשות של ארגון זה.

דוח

תוצאות ההערכה של הקאדסטרל של קרקעות הן פורמליות בצורת דו"ח בכתב. התוכן שלה צריך להיות כנדרש על ידי חקיקה פדרלית. בפועל, אין טופס יחיד של הדו"ח, ולכן כל הארגונים יכולים לספק מסמכים שונים במראה.

אבל את המידע, את הטופס של האירוע ואת התוצאות חייב לעמוד בדרישות הבאות:

• זמינות נתונים על עלות;
• תוכן ושיטת הערכה;
• אימות תוצאות;
• מידע סביר;
• עקרון הייחוד;
• הפרשנות של המונחים;
• יכולת אימות;
• היעדר מידע אופציונלי ביניים.

בעת כתיבת דוח, על המבצעת להעביר את התוצאות בזמן, לציין את תאריך היישום, את הסטנדרטים. בקביעת הערך, הקריטריונים שלו קבועים. הדו"ח יכלול נתונים חשובים על השיטה בשימוש. הדו"ח ממוספר ותפור, חתום ומוחתם.

אם האתר ידוע על ידי מספר cadastral, זה יהיה קל מאוד למצוא את המידע הדרוש על זה. עלות האירוע נקבעת על פי שטח האתר, מיקומו והמשימות שהוקצו לו. בכל אזורי הארץ המחיר הוא שונה, אבל הממוצע הוא 2,000 רובל. ההערכה היא לא יותר מ 5 ימי עבודה.

הגדרת הערך cadastral יאפשר מכירה של מגרש במחיר המתאים. כאשר הוא משתנה, ההליך חייב להתבצע לפני העסקה. העלות משתנה בגלל השינוי ביעד. ההליך נחוץ לרישום נכון של עסקאות שונות עם הקרקע.